変動金利の住宅ローンでは、金利が上がっても月々の返済額がすぐには増えないことがあります。多くの金融機関が採用している「5年ルール」と「125%ルール」によるものです。仕組みと、気をつけたい点をまとめます。
変動金利は一般に半年ごとに見直されますが、5年ルールがあるローンでは、月々の返済額は借入から5年ごとにしか見直されません。金利が上がっても、次の見直しまでは同じ額を払い続けます。
返済額が同じでも、中身は変わります。金利が上がると利息の部分が増え、そのぶん元金の減りが遅くなります。
5年ごとの見直しで返済額が上がるときも、上がるのは直前の返済額の1.25倍までです。月10万円の返済なら、次の5年間は最大でも12.5万円です。
| 2〜5年目の月々 | 6〜10年目の月々 | 利息の総額 | |
|---|---|---|---|
| 5年ルール・125%ルールあり | 109,225円 | 136,531円 | 約2,347万円 |
| ルールなし | 148,326円 | 148,326円 | 約2,183万円 |
ルールがあると、5年間は月々約3.9万円安く済みます。6年目の見直しでも125%の上限がかかり、136,531円に抑えられます。ただし元金の減りが遅れるため、利息の総額はルールなしより約164万円多くなります。
当サイトのシミュレーターで計算。金利の変化はその月から反映、元利均等返済・ボーナス払いなし。
金利が大きく上がり、その月の利息が返済額を上回ると、払いきれなかった利息は「未払利息」として繰り越されます。未払利息が残ったままだと、最終回にまとめて払うことになります。
未払利息が出るのは、金利の上がり幅が大きく、残高もまだ多いときです。上の例（4000万円・35年・当初0.8%）では、借入後まもなく金利が3.3%を超えると、利息が月々の返済額を上回ります。