未払利息は、変動金利の住宅ローンで金利が大きく上がったときに発生することがある「払いきれなかった利息」です。どんなときに発生し、どうすれば防げるかをまとめます。
5年ルールがあるローンでは、金利が上がっても月々の返済額は5年間変わりません。返済額のうち利息の部分は毎月「残高×年利÷12」で決まるので、金利が上がりすぎると、利息だけで返済額を超えてしまいます。払いきれなかった利息が未払利息として繰り越されます。
未払利息がある間は、元金がまったく減りません。未払利息そのものに利息はかかりませんが、最終回までに払い終わらなければ、残りをまとめて払うことになります。
4,000万円・35年・金利0.8%（月々109,225円）で借りた場合、利息が返済額を超える金利の目安は次のとおりです。
| 金利が上がった時期 | そのときの残高 | 未払利息が出る金利 |
|---|---|---|
| 借入直後 | 4,000万円 | 3.28%以上 |
| 1年後 | 3,901万円 | 3.36%以上 |
| 5年後 | 3,495万円 | 3.75%以上 |
| 10年後 | 2,969万円 | 4.41%以上 |
| 15年後 | 2,422万円 | 5.41%以上 |
残高が多い借入当初ほど、低い金利で発生します。当初の金利が低いほど月々の返済額も小さいので、上がり幅に対して発生しやすくなります。
同じ4,000万円・35年・0.8%のローンで、1年後に金利が4.0%に上がったとします。
当サイトのシミュレーターで計算。元利均等返済・ボーナス払いなし・35年返済。金利の変化はその月から反映。
まずは自分のローンに5年ルールがあるかを、契約書か金融機関のサイトで確認してください。5年ルールがないローンでは、返済額がすぐに増えるかわりに未払利息は発生しません。
自分の条件で試算する →