住宅ローンの返済額が上がるのはいつから？金利見直しの時期と2026年の利上げ

2026年10月公開

日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0%へ、9月18日に1.25%へ引き上げました。変動金利で借りている場合、返済額が実際に増えるのは利上げの日ではありません。銀行の金利の引き上げ、契約の金利の見直し、返済額の見直しの3段階を経て、数ヶ月から数年あとになります。

返済額が上がるまでの3段階

日銀が政策金利を上げる
ニュースになるのはこの時点です。
銀行が基準金利（店頭金利）を上げる
多くの銀行は、利上げから1〜3ヶ月ほどで変動金利の基準金利を引き上げます。2026年9月には、三菱UFJ銀行や三井住友銀行などが変動金利を引き上げました。
あなたの契約の金利が見直される
多くの契約では、年2回の基準日の時点の基準金利で、その後の半年間の金利が決まります。

基準日	新しい金利が使われる返済
4月1日	7月〜12月の返済分
10月1日	翌年1月〜6月の返済分

年2回見直しの一般的な例。銀行や契約によっては、毎月1日を基準日として見直すものもあります。ご自分の契約は、返済予定表や銀行の案内で確認してください。

金利が見直されても、5年ルールがある契約では、月々の返済額は5年ごとにしか変わりません。変わるのは返済額の内訳で、利息が増えた分だけ元金の減りが遅くなります。

たとえば4,000万円・35年・金利1.0%で借りて、3年後に1.5%へ上がった場合です。

37回目から利息は月15,388円増えますが、返済額は61回目まで同じです。5年ルールがない契約なら、37回目から121,686円に上がります。

当サイトのシミュレーターで計算。元利均等返済・ボーナス払いなし。金利は指定した月から反映。

年2回見直しの契約での目安です。銀行が基準金利を引き上げた日によって変わります。

6月の利上げ（1.0%へ）：銀行が10月1日より前に基準金利を引き上げていれば、10月1日の基準日で反映され、2027年1月の返済分から金利が上がります。
9月18日の利上げ（1.25%へ）：銀行の引き上げが10月1日より後なら、次の基準日は2027年4月1日です。2027年7月の返済分から金利が上がります。
5年ルールがある場合：上の時期に変わるのは内訳だけです。月々の額が上がるのは、借入から5年ごとの見直しの月です。

金利が0.25%上がると返済がいくら増えるかは、0.25%の利上げで返済額はいくら増える？にまとめています。