住宅ローンの返し方には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。金利が上がったとき、どちらが有利なのか。4,000万円・35年・金利1.0%で比べました。
| 元利均等 | 元金均等 | |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 一定 | 最初が多く、だんだん減る |
| 初回の返済額 | 112,915円 | 128,571円 |
| 利息の総額（金利が変わらない場合） | 約742万円 | 約702万円 |
| 5年ルール・125%ルール | あることが多い | ない |
| 未払利息 | 金利が大きく上がると発生しうる | 発生しない |
元金均等は、毎月返す元金が同じ額（4,000万円÷420回＝約95,238円）で、そこにその月の利息が加わります。残高が減るほど利息も減るので、返済額はだんだん少なくなります。
| 金利の動き | 返し方 | 最大の月々返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|---|
| ゆるやかに上昇 3年後1.5%→8年後2.0%→15年後2.5% | 元利均等 | 137,337円 | 約1,495万円 |
| 元金均等 | 146,666円 | 約1,319万円 | |
| 急に上昇 1年後2%→3年後3%→5年後4% | 元利均等 | 197,934円 | 約3,333万円 |
| 元金均等 | 209,523円 | 約2,466万円 |
当サイトのシミュレーターで計算。4,000万円・35年・当初金利1.0%・ボーナス払いなし。元利均等は5年ルール・125%ルールあり。
利息の総額は、どちらの場合も元金均等のほうが少なくなります。急に上昇する場合の差は約867万円です。元金均等は最初から元金を多く返すので、金利が上がる時点の残高が小さく、上がった金利がかかる額も小さくなるためです。
一方で、月々の返済額の最大は元金均等のほうが高くなります。元金均等には5年ルールがないので、金利が上がると翌月から返済額に反映されます。元利均等は5年ルールで返済額の上昇が先送りされますが、その間に利息の割合が増え、総額は大きくなります。
元利均等を選んでも、余裕があるときに繰上返済をすれば、残高を早く減らして金利上昇の影響を小さくできます。なお、金融機関によっては元金均等を選べない場合があります。
元利均等の5年ルールや、利息が返済額を超えたときに発生する未払利息は、5年ルール・125%ルールとはと未払利息とはで詳しく説明しています。
元利均等と元金均等を自分の条件で比べる →シミュレーターの「詳しい条件」で、返済方法を切り替えられます。